房地产基础知识系列(1):容积率

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容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

容积率=项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)/项目净用地面积(总用地面积中扣除公用的道路,公共绿地,大型市政及公共设施用地等)

容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

关于地下室是否算容积率,一直以来都是地方政府自行规定的,某些开发商就是利用了地下室不算容积率的漏洞实现了“偷面积”。

简单来说,在面积为100平方米的地块上建房,每层建筑面积100平方米,建2层,总建筑面积200平方米,容积率就是2.0;如果建3层,每层建筑面积50平方米,总建筑面积150平方米,容积率就是1.5。

总用地面积10万平方米,总建筑面积8万平方米,容积率为0.8。

总用地面积10万平方米,总建筑面积10万平方米,容积率为1。

总用地面积10万平方米,总建筑面积15万平方米,容积率为1.5。

在建筑层数相同的情况下,容积率越小,居住密度越小,相对舒服。容积率越大则相反。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为:

独立别墅为0.20.5;

联排别墅为0.40.7;

6层以下多层住宅为0.81.2;

XX11层的小型高层住宅楼为1.5~2.0;

18层高的住宅建筑是1.8~2.5;

超过19层是2.4~4.5;

如果住宅用地的地积比率小于1.0,则为非普通住宅。

人口密度

高容量住宅项目意味着社区中的房屋建设得更多,高容量房屋必然会带来高密度住宅,最终导致住宅的生活舒适度下降。社区的所有者。此外,高密度居民人口也将对社区的健身设施,儿童活动区,娱乐中心,电梯和消防通道施加更大压力。频繁使用会加剧这些设施的老化,因此应该对购买高密度电池提出更高的要求。

内部计划

由于高容量房屋对土地使用率的过度追求,社区的楼层将相对较高,绿地的比例将相应减少,从而影响居住区的居住环境和质量。另外,太靠近地板,电池中的狭窄道路和不充足的停车空间也是高容量电池中经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不仅是开发人员办公桌上的一项重要任务,也是买家增加对社区认知的重要方面。

安全问题

由于生活密度高,会有更多人进出,因此混合外人的困难会相应减少。这对高容量住宅建筑的安全系统提出了更高的要求。因此,高容量住宅保障系统必须跟上(当然,这并不是说低容量社区安全并不重要),不仅要增加监控设备的密度,还需要更多的巡检人员确保居民的安全。